Ley de financiamiento y su regulación frente a la enajenación de inmuebles

Actualizado: 12 de mar de 2019

Al promulgarse la Ley 1943 de 2018, por medio de la cual se expidieron normas de financiamiento para el restablecimiento del equilibrio del presupuesto general, se instauraron regulaciones especificas en lo ateniente a la enajenación de inmuebles en el territorio colombiano. Lo que el Gobierno pretende mediante esta normativa es reducir los niveles de evasión, específicamente en lo referente al impuesto de renta, de ganancias ocasionales, y el impuesto al consumo por venta de bienes inmuebles.


Uno de los principales cambios al respecto, es el establecimiento de un nuevo hecho que genera impuesto nacional al consumo el cual se consagra en el artículo 21 de la Ley de Financiamiento, esta carga tributaria surge a partir de la enajenación de bienes inmuebles cuyo valor supere las 26.800 UVT y el mismo no podrá tratarse como impuesto descontable, ni como gasto deducible, y será recaudado mediante la retención en la fuente. La tarifa es del 2 % sobre la totalidad del precio de venta, el responsable de pagarlo es el comprador o cesionario, y debe ser pagado previo a la enajenación de los inmuebles, es importante recalcar que este valor hará parte del costo del inmueble para el comprador.

Por otra parte, el artículo 53 de la mencionada ley consagra lo siguiente:

“En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales -Dian para determinar el valor real de la transacción.”

En este sentido, el precio de enajenación debe ser el valor comercial y debe estar en sincronía con los bienes o servicios de la misma especie y calidad. Como se explica en el texto, las partes deben declarar, bajo la gravedad de juramento, que no han realizado acuerdos privados donde el precio declarado y el real no sean concordantes, o de ser así se debe de informar al momento de la escritura pública.

En caso de no de incluir estas declaraciones, el impuesto sobre la renta, el impuesto de ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a 4 veces el valor incluido en la escritura y el notario este facultado para reportar la irregularidad a la DIAN. Igualmente, si se incluyen las declaraciones, pero las mismas no son ciertas o lo son parcialmente, se podrá incurrir en fraude procesal y/o falso testimonio y sus correspondientes sanciones penales.

Finalmente se debe tener presente que a partir del 1 de enero de 2019 las sumas que no se desembolsen a través de entidades financieras no serán constitutivos de costo de los bienes inmuebles.


Elaborado por: Melissa Jaramillo


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